コラム

年末調整 ~土地資金を先に実行する時、借り換え時等の注意点~

はじめに

もう年末調整の時期ですね。
サラリーマンであれば、書類を提出するだけであとは会社が手続きをして、所得税等が再計算されます。
20代はせいぜい保険の控除くらいかと思いますので、1~2枚証明書を付けておしまい。

しかし、住宅ローンを借りた場合、初年度は確定申告をして、次年度から年末調整が可能になります。

言葉にすると難しくないんですけど、ポイントは押さえて理解しておきたいですよね。
特に住宅ローン減税が延長なんてニュースが出ている今、良い機会なんじゃないかと思います。

最初に持論を申し上げると、減税等を念頭に住宅購入を決める必要はないんじゃないかと思います。
15年に延びるかもしれないから、落ち込む前に大きく割引があるかもしれないから…考えたらきりがないですね。
制度の意味としてもそうですが、増税以降も一部補填があるし、欲しい物件があるから買おうかという流れが多い気がします。
勿論、家に求めるものは人それぞれですが…。

土地を先に購入した時の住宅ローン控除

さて、話を戻して住宅ローン控除ですが、たまに勘違いされるポイントとして、土地購入のローンだけで控除が出来るんじゃないかという点。

華子
当然出来ませんよね。

そうです。あくまで“住宅ローン”控除
つまり、家に関して発生したローンが対象です。
例外として、住宅ローンで借りた土地の上に建物を建てるローンも同一者が借りていれば合算で対象になります。

ちなみにほっちは、建設資金より土地資金の方が高いです。

華子
ローン比率は6:4でしたよね。

仮に、建物にこだわりがなく、安価な家にしたり、相応な自己資金や親からの援助があったりする場合、総額の低い建設資金は現金一括で、土地だけローンなんてしてしまうと、住宅ローン控除の対象外
不動産屋さんも聞けば教えてくれるはずですが、必ずしも能動的に発信してくれるとは限りません。

華子
 そりゃ元銀行員だ、FPの資格を持ってるなんてちらつかしたら言いづらいですよ。

ここでお気付きの方多数かと思います。

華子
  土地資金が実行済みで、建物資金は実行前だからつまり控除対象外の期間毎月元金が減っているということですね。

私の場合、8月に土地資金を実行し、来年3月頃に建物資金を実行予定。
なので、来年12月末残高に対して1%が基準になります。

華子
 手続きが面倒でも、土地資金をつなぎローンで対応してくれる弊行のような金融機関を選べばいいですよね。
毎月利息しか払わないので、家計負担は少なく済みます。  

しかしながら、つなぎローンは金利が高い所も多いです。
変動金利の基準金利と同じになる事もあり、我が家の場合、約4,000万円×2.475%×約180日=約50万円が利息です。
税控除メリットが一発で吹き飛びます。

華子

ケースバイケースですので、建物完成までの期間やつなぎローンの金利等、色々シミュレーションして決めましょう。

借り換え、繰上返済時の注意点

せっかく華ちゃんがいるので、銀行がらみで注意する点はありますか?

華子
やはり、借り換え繰上返済関係でしょうか。
華子
 借り換えの時に借入期間を減らす事は珍しくないですが、まれに10年未満で借り換えのお申し込みをされるケース
当然、対象期間が残っていても、借り換えた時点で控除の権利は失われます。  

銀行員も担当によってレベルが違います。
全員が丁寧に説明してくれるとは限りませんので、ご注意ください。
期間が短い方が支払い利息の総額は減りますので、あえて10年未満にする選択もあるかもしれませんし。

華子
  あとこれはしょうもない話ですが、借り換えた場合、当初の借入日をしっかりと銀行で登録しないと、残高証明書が自宅送られてこないというケースがたまにあります

借り換え初年度はしっかり担当者に確認した方がいいですね。

華子
   上記に関連して、一部繰上返済をするケース。
12月にボーナスが入ったから12月中に手続きしてしまうと損する可能性大です。
12月末時点での残高に1%ですからね。  

でも、それでも手続きをする場合、残高証明書の手配もしっかり確認してください。
銀行員を信用していつまで待ってもこないということにならないようにしましょう。

やはり、自分でしっかり確認しないといけないということですね。

おわりに


年末調整で戻ってきたお金の使い道は決まっていますか?
当初10年間は控除があるので、繰上返済に回したくないし、他に使うのも怖いから定期預金で…なんていうのは勿体ないです。
こんな時にNISAで投資も選択肢の1つ
ざっくり言うと、投資で儲けた利益に本来かかる20%の税金が非課税です。
住宅ローン控除で戻ってきたお金に、NISAで更に働いて貰って、最後は繰上返済に充てるというコンボがあります。
当然、投資は自己責任ですが、ダメと決めつけずに検討されたらいかがでしょうか。


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