住宅ローン

住宅ローンの選び方 ~どうやって進めていくべきか~

折に触れて住宅ローンについて取り上げて来ました。
全体の流れをしっかりと整理が出来ていなかったので、改めてまとめたいと思います。
色々な方がまとめていると思いますが、実体験プラス元銀行員としての目線で書いております。

目次
Ⅰ セルフチェックのススメ
Ⅱ 相談・申込みをするタイミング
Ⅲ 住宅ローンを申込むルート
Ⅳ 金融機関の選び方

Ⅰ セルフチェックのススメ

一般的には家を買う時には住宅ローンを使います。
つまりは、最終決定権を外部に委ねて行動しなければいけないということ。
年収◯倍まで大丈夫とか、すごく簡易的な物差しで動くのは初期段階まで。

華子
より具体的にいくらまで借りられそうか検討したい場合、簡単な計算で目安が出せます。

返済比率:40%
審査金利:4%

華子
上記指標は、経験や体験から導きだした堅めの数字。
金融機関によって変わりますのでご参考までに。

例えば、年収500万円の人であれば、
500万円×40%=200万円 ・・・年間総返済額(利息込)の上限
ローン3,750万円×4%=192万円・・・年間返済額(利息込)
192万円 < 200万円・・・総返済額上限以内

その他借入は一切ない場合に限ります。
スマートフォンの分割払いクレジットカード(キャッシング付)等保有している方は、借入の認識がないので注意が必要。

よく言われるブラックリストというものは、個人信用情報に記載があるということになります。
不安な方は、自分の履歴を確認してください。
ここに異動の記録があると、上記算定式の確認が無意味になります。

Ⅱ 相談・申込みをするタイミング

華子
セルフチェックが終わっていれば、闇雲に相談しに行く必要はないですね。

ただ、インターネットで比較しても分かりづらい事が多いと思います。
団信の八大疾病(かかったら保証されるものから、発症をきっかけに重症化していないと払われないものまで)やら保証料と手数料(繰上返済したら戻る戻らない)の違い、つなぎ融資のある無し…。

華子
金融機関によって多少違うかもしれませんが、相談してきた人にしつこく営業したりしないと思いますので、ばんばん相談しちゃいましょう。

肝心の住宅ローンの事前申込は、どのタイミングでしておくとよいのか。
ネット系銀行は特にですが、事前審査で物件情報はあまり見てなさそうです。
もっと言うと、ある銀行は、個信の取れない土曜日に申し込んで数時間後に回答が来ました。
つまりは、ネット銀行であれば、だいたいこれくらいの物件を買う予定だし、一回事前審査出してみるかくらいでもいいでしょう。

華子
ただし、何回も手続きをすると、申し込んだ履歴が残りますので、金融機関によっては警戒する事もあるのでほどほどにしてください。

完成済みの建て売りやマンションであれば、本申込も概ね問題ないと思いますが、注文で土地と建物が別なんて時は、本申込で結果がブレる可能性があります。
土地と建物を別でローンとなると、申込める金融機関の選択肢は限られます。

最初から地元金融機関や都市銀行と決めている場合、購入の意思が固まって資料が揃い次第申し込めば大丈夫。
書類が整っていれば、1~2営業日で事前審査の回答がでます

Ⅲ 住宅ローンを申込むルート

前述は、主に自分で金融機関対応するケースで説明してきました。
オーソドックスな進め方は、不動産屋から資料を貰ったら申込むだけ

華子
金融機関にいく場合は、事前に電話しておくといいですね。
華子
飛び込みでも対応してくれますが、待たされたり、担当が不在で新人にあたってしまう(当たり外れがあります)可能性があります。

一方、別ルートとして、不動産屋が代行するケース
仮にお願いしなくても、不動産屋で繋がっている銀行にも事前審査を上げさせて頂くと説明があるかもしれません。
理由は色々ありますが、お客さんだけに任せると融資がまとまらずに問題になるケースがあるからです。
その為、不動産屋の担当としては、馴染みのある銀行で1つ安心を確保しておきたい気持ちもわかります。

不動産屋経由で進めていく場合、代行手数料10万円を請求してくる可能性があるのでご注意ください。
代行と言っても、契約書類が減るとかではなく、最初に仲介してくれるのと、事前審査の決裁取るまで捌いてくれるのが主ですね。

華子
あとは金融機関を急かしたりとか嫌な役回り請け負ってくれるでしょう。

Ⅳ 金融機関の選び方

華子
まず金利がすべてという考え方から改めてください。

費用という意味では、トータルで考えないと意味がないです。
保証料が0というのは、過大広告にも見えます。
融資実行手数料は2%程度かかりますが、ネット系銀行以外は0から数万円程度なので、つまりは名称が違うだけで似たようなコストがかかります

一般的に繰上返済をすると、保証料は戻ってくる可能性がありますが、手数料返ってきません
あとは団体信用生命保険が0なのは、日本の銀行であれば当たり前
疾病やガンまで範囲を広げるにあたって、0から0.3%くらいまで変わります。

長く付き合う話ですから、まずは自分でしっかり調べて、気になる金融機関をExcel等で整理する事をオススメします。
費用や利便性、団信の違い、繰上返済のしやすさ等、総合的に比較してみてください。
ネット系銀行以外も決して悪くないとなるはずです。

 

以上、住宅ローンの流れ等についてまとめました。
ちょっとでもご参考になれば幸いです。


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