住宅ローン

住宅ローンの話 ① 元銀行マン自身の住宅ローンはどうする 年収公開

ケース①



住宅ローンという重要な決断を流れで決めていたり、不十分な知識で進めている人が見受けられます。
様々な角度から事例と共に紹介をし、参考にして頂ければと思います。
第1回目の事例は当然我が家です。

年収公開


我が家の家探しは、ゆる~く始めているので、予算は話し合っていません。
しかし、お互いの年収は分かっているので、ローンを組むならこれくらいという暗黙の了解はありました。

ずばり、世帯年収は約1,000万円です。

そこから逆算すると、借入6,500万円期間は35年、ボーナス返済無し、審査金利4%でローン計算すると、月額288千円の元利均等返済になります。

年間返済額は3,456千円となり、年収に対する返済比率(へんぴ)は約35%ですから、銀行にもよりますが、ギリギリ審査通るかどうかってとこでしょう。

実際は厳しいかな…。

住宅ローンを審査するにあたって、一番低い所は実行予定の適用金利または優遇前の基準金利(変動金利2.475%)で、一般的には3~4%と思います。

年収○倍までというのは、あまりに大雑把ですので、ローンシミュレーションは4%で入力することをオススメします。その上で、へんぴは30%以下にしておくと良いでしょう(その他条件は今回は省きます)。

これはあくまで上限目安。
我が家では、借入は5,000万円以下に…という予算感で進めていますから、動き始めて約半年で暗礁に乗り上げました。
そこで、我々がとった行動は、対象地域を広げました。
少しずつ物件は出てきますが、決め手にかける中、ふと疑問が。
「事前審査を上げてみよう(本当に通るかわからないし…)」
ということで、買いま…キープ気味の当初の建て売り物件をベースに申込をしてみました。

元銀行マンが選んだ住宅ローン

 

ネット系銀行の表面金利が低くて、間違いないみたいな風潮があります。
団体信用生命保険(団信)保証料タイプか手数料タイプか、○○手数料はあるのか、いくらなのか、自分で調べる事や理解が出来るのか、相談しながら決めたいのか…総合的に比較すべきです。
元同僚ですら金利しか見ていませんでした…。

本気で買いたい物件であれば、業者と提携している金融機関に審査を出すのも手です。
審査が早かったり、金利優遇幅が大きかったりしますし、申請も業者が出したりで楽だったりもします(ただし、業者によっては10万円くらいの代行手数料を取る所もあるので要確認)。

今回は、暫定的に事前審査を上げて、借入額の許容範囲確認不動産業者との交渉に使うのが目的です。
最初はネット受付・審査完了するところを選択。
上記の通り、提携している対面型金融機関(例えば地方銀行)であれば、申込人の信用情報(いわゆる個信で、延滞情報等がわかる)だけでなく、物件まである程度審査してしまいます。つまりは、本審査で結果がブレにくいということになります。

一方、ネット系は本審査まで物件情報を対して見ませんので回答が早い傾向に有ります。
まさに今回見たいな目的にうってつけです。
私が最初に事前申込をしたのは、”ろうきん”です。
ネット申請ができ、最終的にろうきんになっても良いという気持ちで進めました(この時点では私単独名義)。
その後、物件候補の確度が上がって来ましたので、同じく迷っていた”イオン銀行”にも上げて見ました(引き続き単独名義)。
ろうきんは一週間くらいで回答だったのに対し、イオンは土曜の夜に上げて日曜午前に審査完了メールが来たのにはびっくりです。
通常、土日に個信は取れないはずなので、プロフィール等だけでフライング審査したのかもしれません。
不都合があれば本審査で平気で落とすのもネット系銀行の特徴です。もしくは金利は最下限にしないとか。
色々検討しましたが、最終的に私達が決めたのは”三井住友信託銀行”でした。
注文住宅で土地と建物の融資実行が別れるだけで、ネット系銀行の選択肢がガクッと減ります。
つなぎ資金が可能な楽天銀行はちょっと考えましたが、三井住友信託銀行は、金利や団信、手数料が低く、実行手数料タイプでは保証料タイプ、ミックス金利可能 等バランスが良かったです。
事前にwebで動画を見れば当日の契約説明を省けるのも良かったですし、事前審査を進めていく上で、時間外対応の来訪を親切に対応してもらえました。
恒常的に土曜日に契約日を選べるのもいいですね。
事前審査をwebで上げてから一週間で反応がなかったので、つっついたらすぐ回答がきましたが、気になったのはそれくらいでしょうか。
私はこういう決断になりましたが、万能型のローン商品はありませんので、自分にとって何が最良か見極める為にも金融リテラシーを高めていくしかないと思います。
善き相談者が身近にいるといいですね。

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