コラム

建物価格より土地価格の方が大きい

はじめに

一口に家を買うと言っても、建て売りなのか注文住宅なのか、マンションか戸建てか、新築か中古等様々。
注文住宅で考えている場合、まだ土地を持っていないのであれば、当然土地を探さなければいけません。
注文住宅を先に選んだのであれば、資金計画の内、住宅設備になるべく予算かけたいと思うのが心情ではないでしょうか。
そうなると、通勤可能な範囲で、郊外の安い土地を求めたい
しかし、実態はそうもいかないかもしれません。

今回は、注文住宅で土地の価格の方が高いケースについて整理します。

(主に首都圏の話になります)

一般的には建物価格より土地価格が安い?

今も昔も土地の価格は需要と供給で決まります。
安い土地を探すだけなら難しくない。
しかし、自分の希望する安い土地というのは、選択肢が狭まることでしょう。
都合良く見つかれば別ですが、最終的には価格か、不都合な条件、例えば駅まで遠い距離だったり、狭かったり、定期借地権付きだったりで妥協…
つまりは、土地の方が安くなる選択肢以外はあまりない

でも、このロールモデルはだいぶ難しくなってきたはずです。
共働き世帯が多くなってきており、今後も増える事があっても減ることはそうそうないはず。
この共働きは、子どもが大きくなってからとか、扶養の範囲でパートタイムジョブではなくて、産休・育休を挟んで継続するパターン。
子育てしながら共働きを選択するのであれば、多くは駅チカのマンションか、手の届く建て売りを優先
その重要に応えようと、マンション建設のラッシュですが、もはやバブル。
東京オリンピック以降、マンション価格が落ちるかもしれないと言われており、また、共働き世帯の収入があれば、首都圏エリアで土地を買って、家を建てる選択が普通になってきているかもしれません。
しかし、その場合は、土地の方が高い事を承知しないといけません。

土地代の方が高い場合

今後、自分の希望する(安い)で土地でこだわった家作りが難しくなるかもしれません
予算は変わらないので、土地代が上がり、建物価格を下げる選択。

これって悪い事なのでしょうか?

ちょっとでもオプションを付けて、住み良い家作りにしたいのだから、良いことなんてない…と思うかもしれません。
土地が高いと良いことなんてないと言い切るには、いくつかの前提条件があります。

まず、余生まで住みきる
次に、住みきるとまで言わなくても、住宅ローンを払い終えるまでは、仕事を確実に続ける
最後に、住宅ローンを払い終えるまでと言わなくても、せめてオーソドックスな家作りにする

なぜこの3つを挙げたのか。
ずばり資産価値売却時の流動性
上記3つは、リスクのステージに対応しています。

こだわって建てた家で、余生まで過ごせれば何も気にする必要はないでしょう。
少なくても住宅ローンを完済していれば、老後に移住や施設に入居する資金として売却したり、リバースモーゲージにも使えるかもしれません。
※リバースモーゲージとは、自宅を担保にいれて、必要な時にお金を引き出して生活費に使用し、毎月の返済は利息のみ。死亡したら、家が売却されて返済に充てるというもの。

約35年も保証なんてない、住み続けられなくなるリスクはゼロじゃない…そうであるなら、万が一の時に売却しやすい家作りにしていないと、二束三文で手放すどころか、住宅ローンがある為何も出来ずに返済が滞り、最後は担保で持っていかれてしまう
当然ですよね、前住人の癖が強い家なんて住みたくないですから。
建て売りみたいな家がなんだかんだ売却しやすいでしょうし、そこから外れれば外れる程難しくなる可能性があります。

これら諸問題が、土地が高い(=資産性の高い)家であれば、中途半端な郊外の家よりは、リスクに備えやすいと言えます。
どんな家を建てても、土地は償却しない(経年で自動に価値が目減りしない)ので土地の価値で乗りきれる可能性が上がるという話。
固定資産税や相続税の評価が高いという問題もあるので、総合的な判断が必要です。

どっちがいい?

勿論 、答えは人それぞれです。
家を買うのも、一生賃貸にするのもリスクがあります。
特に家を買うというのは、投資みたいなもの。
万が一の時は、売却だって検討しなければいけません。
昔の専業主婦をベースにした、郊外の一戸建てに住むというロールモデルが通用しなくなりつつある中、諸費用を入れた住宅購入費の約6割は土地代という選択肢だってあるということを検討しても良いでしょう。

我が家のように、先に住みたい土地が決まってて、建て売り等で探しても見つからなかった為に、結果として、土地と家を切り離して探して、注文住宅になった人でだっていると思います。

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